종부세 공정시장가액비율 인상, 얼마나 오르나

안녕하세요, 트렌드노트입니다. 최근 부동산 커뮤니티와 세무 관련 뉴스에서 '공정시장가액비율 인상'이라는 단어가 자주 등장하고 있습니다. 종합부동산세 부담을 좌우하는 핵심 변수인데, 정부가 7월 말 세제개편안 발표를 예고하면서 다주택자는 물론 1주택자들도 관심을 갖고 지켜보고 있습니다. 아직 확정된 사안은 아니지만, 어떤 시나리오가 거론되고 있고 실제로 세 부담이 얼마나 늘어날 수 있는지 지금 정리해 드리겠습니다.

공정시장가액비율이 뭐길래

공정시장가액비율은 공시가격에 곱해 실제 과세표준을 산출하는 비율입니다. 종부세 과세표준은 '(공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율'로 계산되기 때문에, 이 비율이 오르면 공시가격이 그대로여도 세금이 늘어나는 구조입니다.
현재 종부세 공정시장가액비율은 60%입니다. 문재인 정부 시기 95%까지 높아졌다가, 윤석열 정부가 2022년 60%로 낮춘 뒤 지금까지 유지되고 있습니다.

왜 다시 인상 이야기가 나오나

정부는 '부동산 과세 정상화'를 명분으로 보유세 개편을 검토하고 있습니다. 국회 동의 없이 시행령 개정만으로 조정 가능하다는 점에서, 세율 인상보다 공정시장가액비율 인상이 우선 추진될 가능성이 거론됩니다.
거론되는 시나리오는 하반기 시행령 개정을 거쳐 내년부터 비율을 80~100% 수준으로 단계적으로 끌어올리는 방안입니다. 다만 이는 아직 [개정안 검토 단계]이며, 확정된 시행 일정이나 최종 비율은 정해지지 않았습니다. 정부는 2026년 7월 말 세제개편안을 통해 방향을 밝힐 예정입니다.

시나리오별 예상 부담

관련 분석에 따르면 비율이 80%로 오르면 주택분 보유세 총액은 약 10조 658억원으로 현행보다 15.7%(약 1조 3,663억원) 증가할 것으로 추산됩니다. 2024년 종부세 과세인원 기준으로 환산하면 1인당 평균 주택분 종부세는 324만원에서 624만원으로 약 1.9배 늘어나는 수준입니다.
95%까지 오르는 경우에는 보유세 총액이 약 10조 7,726억원으로 23.8%(약 2조 731억원) 증가하고, 1인당 평균 부담은 780만원 수준까지 오를 것으로 분석됩니다. 실거주 1주택자는 완만하게, 다주택·고가주택·법인 보유분은 상대적으로 강하게 적용하는 차등 방식도 함께 거론되고 있습니다.

재산세 상한 폐지도 함께 논의

공정시장가액비율 인상과 맞물려 2024년 도입된 재산세 세부담상한제(전년 대비 5% 상한) 폐지 방안도 거론되고 있습니다. 이 상한이 사라지면 공시가격이 급등한 해에는 재산세도 한 번에 크게 오를 수 있어, 두 사안이 함께 결정될 경우 체감 세 부담은 더 커질 수 있습니다.

실전 체크리스트, 내 세금 미리 가늠해보기

공정시장가액비율 인상 여부가 아직 확정되지 않았더라도, 아래 항목은 미리 점검해두는 것이 좋습니다.

• 공시가격 확인: 국토교통부 부동산공시가격 알리미에서 보유 주택의 올해 공시가격을 확인합니다.
• 1주택 여부 확인: 1세대 1주택자는 기본공제 12억원, 그 외에는 9억원이 적용되므로 본인이 어느 구간인지 먼저 파악합니다.
• 간이 계산: 과세표준 = (공시가격 − 기본공제) × 공정시장가액비율. 예를 들어 공시가격 20억원인 1주택자라면 (20억−12억)×60% = 4.8억원이 현재 과세표준이며, 비율이 80%로 오르면 (20억−12억)×80% = 6.4억원으로 늘어납니다. 이 차이만큼 세액도 함께 증가합니다.
• 세액공제 확인: 60세 이상 연령공제(20-40%), 5년 이상 보유공제(20~50%)를 합산 최대 80%까지 받을 수 있는지 확인해 두면 인상분을 일부 상쇄할 수 있습니다.
• 발표 일정 캘린더 등록: 7월 말 세제개편안 발표, 이후 시행령 개정 절차를 캘린더에 표시해두고 확정 시점에 다시 계산해봅니다.

글을 마치며

공정시장가액비율 인상은 아직 시나리오 단계이지만, 시행령 개정만으로 진행할 수 있다는 점에서 실제 결정까지 속도가 빠를 수 있습니다. 정확한 비율과 시행 시점은 7월 말 세제개편안 발표 이후 다시 확인하는 것이 가장 안전하며, 그 전까지는 본인의 공시가격과 예상 과세표준을 미리 계산해보며 대비하시길 권합니다.

FAQ

Q1. 공정시장가액비율은 언제 확정되나요?
A1. 정부는 2026년 7월 말 세제개편안 발표를 예고했으며, 이후 시행령 개정 절차를 거쳐야 최종 확정됩니다.
Q2. 1주택자도 인상 영향을 받나요?
A2. 실거주 1주택자는 상대적으로 완만하게 적용하는 차등 방안이 거론되고 있지만, 비율 자체가 오르면 어느 정도 영향은 불가피합니다.
Q3. 공정시장가액비율과 세율은 다른 건가요?
A3. 네, 세율은 과세표준에 곱하는 비율이고, 공정시장가액비율은 과세표준을 산출하기 전 공시가격에 곱하는 비율로 별개의 개념입니다.
Q4. 재산세에도 공정시장가액비율이 적용되나요?
A4. 네, 재산세도 별도의 공정시장가액비율(주택 기준 통상 40~60%대)이 적용되며, 종부세와는 산정 비율이 다릅니다.