전세사기특별법 개정, 뭐가 바뀌나

작년에 뉴스에서 전세사기 피해 소식을 듣고 관련 제도를 찾아본 적이 있습니다. 그때만 해도 전용면적 85㎡ 이하만 지원된다는 조건 때문에 발만 동동 구르는 사례를 많이 봤는데요, 최근 특별법이 다시 개정되면서 그 기준 자체가 사라졌다는 소식을 듣고 다시 자세히 들여다봤습니다. 이번 글에서는 2026년 4월 개정된 전세사기특별법의 핵심 변화와 신청 방법을 정리해드리겠습니다.

 

면적 제한 폐지 — 왜 85㎡ 기준이 사라졌나

제 지인은 전용면적 90㎡대 신축 오피스텔에 전세로 살다 피해를 입었는데, 예전 기준으로는 85㎡ 초과라는 이유만으로 지원 대상에서 제외됐습니다. 전용면적(공용부분을 제외하고 세대가 독점적으로 사용하는 실제 주거 공간의 면적)이라는 기준 하나 때문에 지원 여부가 갈렸던 셈입니다. 2026년 4월 국회를 통과한 개정안은 이 면적 제한을 완전히 없앴습니다(출처: 한국경제).

• 기존: 전용면적 85㎡ 이하 주택만 지원 대상
• 개정 후: 면적 제한 없이 보증금 요건만 충족하면 지원 가능
• 보증금 기준: 5억 원 이하(특별한 사정이 있는 경우 최대 7억 원까지 인정)
• 적용 대상: 2025년 5월 31일 이전 최초 임대차계약을 체결한 임차인

요약: 2026년 4월 개정으로 전용면적 85㎡ 기준이 폐지되어, 면적과 무관하게 보증금 요건(5억~7억 원)만 충족하면 지원 대상이 됩니다.

최소보장제 — 경매가 끝난 피해자도 구제되나

저도 처음엔 경매가 이미 끝난 경우는 늦은 줄 알았는데, 이번 개정으로 소급 적용된다는 걸 알고 놀랐습니다. 최소보장제(경매·공매로 넘어간 주택에서 배당받지 못한 보증금 일부를 정부가 최소한도로 보장해주는 제도)가 새로 도입되면서 구제 범위가 한층 넓어졌습니다.

• 이미 경·공매가 종료된 피해자도 소급 적용
• 2026년 제1회 추가경정예산에서 약 279억 원 재원 확보
• 신탁사기 피해자에게는 '선지급-후정산' 방식 도입, 경매 종료 전에도 선지급 가능
• 신청은 전세사기피해자 지원관리시스템 등에서 진행

요약: 최소보장제 도입으로 이미 경매가 끝난 피해자도 소급 적용을 받을 수 있고, 신탁사기 피해자는 경매 종료 전에도 선지급을 받을 수 있게 됐습니다.

신청 기한과 대상 — 나도 해당될까

지인의 사례를 정리하면서 신청 기한을 헷갈려 하는 분들이 의외로 많다는 걸 알았습니다. 대상 요건도 예전보다 넓어졌으니 "나는 해당 안 되겠지" 싶었던 분도 다시 한번 확인해볼 필요가 있습니다.

• 신청 기한: 2027년 5월 31일까지
• 대상: 2025년 5월 31일 이전 최초 임대차계약을 체결한 임차인
• 임대인의 파산·회생절차뿐 아니라 고의적 기망행위, 반환 능력 없는 다주택 매입 사례도 포함
• 신청처: 전세사기피해자 지원관리시스템, 관할 시·군·구 전세피해지원센터

요약: 신청 기한은 2027년 5월 31일까지이며, 2025년 5월 31일 이전 계약한 임차인이라면 임대인의 고의적 기망행위 사례도 지원 대상에 포함됩니다.

전세사기 피해 확인 체크리스트 — 지금 바로 확인해야 할 것

• 임대차계약일이 2025년 5월 31일 이전인지 확인
• 보증금이 5억 원 이하(특별사정 시 7억 원 이하)인지 확인
• 임대인의 파산·회생·기망행위·다주택 매입 등 피해 유형에 해당하는지 확인
• 경·공매가 이미 끝났더라도 최소보장제 소급 적용 대상인지 확인
• 전세사기피해자 지원관리시스템에서 온라인 신청 또는 관할 지원센터 방문 상담

요약: 계약일·보증금·피해 유형 세 가지 조건을 먼저 확인한 뒤 지원관리시스템에서 신청하면 됩니다.

FAQ

Q. 이미 경매가 끝난 경우에도 신청할 수 있나요?
A. 네, 이번 개정으로 최소보장제가 소급 적용돼 경매가 이미 종료된 피해자도 신청할 수 있습니다. 제 지인의 사례처럼 "이미 늦었다"고 생각했던 분들도 다시 확인해보시길 권합니다.
Q. 보증금이 5억 원을 넘으면 무조건 대상이 안 되나요?
A. 특별한 사정이 인정되면 최대 7억 원까지 보증금 기준을 넓혀서 인정받을 수 있습니다. 정확한 판단은 지원센터 상담을 통해 확인하는 게 안전합니다.
Q. 신청은 어디서 하나요?
A. 전세사기피해자 지원관리시스템 또는 관할 시·군·구 전세피해지원센터에서 신청할 수 있습니다. 저는 온라인 시스템으로 먼저 대상 여부를 확인해보는 걸 추천합니다.
Q. 신청 기한을 놓치면 어떻게 되나요?
A. 신청 기한은 2027년 5월 31일까지입니다. 아직 여유가 있다고 해도 서류 준비에 시간이 걸릴 수 있으니 미리 확인해두는 게 좋습니다.

결론

전세사기특별법은 2026년 4월 개정을 거치며 면적 제한이 사라지고, 이미 경매가 끝난 피해자까지 구제 범위를 넓혔습니다. 제 지인처럼 예전 기준 때문에 지원을 포기했던 분이라면 이번 개정안으로 다시 확인해볼 필요가 있습니다.

지금 바로 확인할 것:

• 임대차계약일이 2025년 5월 31일 이전인지
• 보증금이 5억~7억 원 기준에 해당하는지
• 경·공매 종료 여부와 무관하게 최소보장제 대상인지

다음 편에서는 폭염 시즌 근로자를 위한 작업중지권 기준을 정리해볼게요.